消防安全
风险识别
火灾：在时间或空间上失去控制的燃烧。燃烧需要同时具备三要素：可燃物（燃烧的介质）、着火点
（一定的温度）、助燃物/氧化剂（通常为氧气），缺一不可。
火灾扩散速度快、影响范围广，容易造成重大的人员伤亡和财产损失。尤其在高层建筑中，一旦发生火 灾，扑救抢险困难重重，故需要物业服务管理公司时刻警惕防范。
鉴于火灾带来的严重危害，公安部近年来倡导社会单位提升自身的 “四个能力”：
1. 检查消除火灾隐患的能力；
- 组织扑救初起火灾的能力；
- 组织人员疏散逃生的能力；
- 消防宣传教育培训的能力。
物业服务消防安全：通过制度、技术、人力等各项措施，管理中心应确保物业服务管理区域内消防预警 系统、灭火系统可靠有效，将责任范围内的火灾隐患降至最低。
物业服务管理中常见火灾类型有：设施设备故障引发电气火灾；租户单元内火灾；动火/气焊作业导致 火灾；可燃性垃圾/杂物堆放导致火灾；化学物使用及储存不当导致火灾等。
基本准则
日常消防安全工作应以预防、消除火灾隐患为主，以下为基本准则：
巡查检查积极整改：管理中心各部门各司其职，按消防要求进行防火巡查检查，发现问题及时整改；确 保消防设施设备功能正常；重点关注疏散楼梯间、避难层、装修单元/施工现场，确保疏散动线畅通无 阻；
各项制度确保完善：管理中心应建立防火巡查制度，消防控制室值班制度，火灾探测系统报警/故障处 理制度、火灾侦测系统屏蔽申请流程、二次装修动火申请制度等相关制度流程及配套表格；
设施设备状况良好：消防设施设备，管理中心应聘请专业承包商共同维护保养，值班人员/工程人员应 熟悉消防系统的日常操作和火灾报警处置流程。火灾自动侦测报警系统、消防安全标识系统、消防水系 统、气体灭火系统、消火栓/灭火器等应设备完好，功能正常。
培训演练定期进行：管理中心应安排针对员工、承包商人员和租户的消防培训、疏散演练，使其熟悉消 防法规、了解项目/岗位火灾风险及防火措施、掌握报警/灭火/疏散技能、明确疏散路线及引导疏散方 法、熟知应急疏散预案内容及操作。
安全指引
- 巡查工作指引；
- 各部门应按消防要求的内容、部分、频次进行防火巡查、检查，确保设施设备正常；
- 管理部负责公共区域消防设施设备检查；工程部负责机房/设备间的消防设施设备检查；
- 检查大厦每楼层、主要大堂/走道的消防疏散图，正确张贴在显眼位置；
- 逃生通道必须保持畅通无阻，所有消防安全出口(包括通往天台、平台、大厦外围出口)门不可上锁， 或有任何障碍物阻挡；
- 通往天台/平台的安全出口，应安装与火警联动的门禁。正常时，可防止非相关人员进入天台/平台， 发生安全事故；当火灾发生时，门禁会联动释放，人员可逃生到天台/平台；
- 定期检查楼层走道/楼梯间(包括进入避难层通道)防火门及闭门器，确保各消防分区的防火门保持常 闭，除非是常开式防火门，否则禁止用任何方法将防火门长时间打开，也不可使用物品阻挡；
- 避难层/避难区(如有的话) 只可用于消防避难，严禁违章占用/违章改造，或违规堆放杂物/工具/工程物料/装修垃圾；避难层内广播系统、消防电话机及摄像探头必须保持于正常状态，确保避难层内人 员可与消防中控室保持联系；
- 按消防要求设置充足、合适的灭火器，以应对各类火灾；所有灭火器需张贴清晰正确使用指引；所 有消火栓、灭火器应当放置检查卡，列明检查项目，每月进行一次检查；
- 管理中心应单独统计项目内的消火栓、灭火器，列出清单，清单应详细列明设施所属位置、编号、 生产日期（灭火器）、维修日期（灭火器）、报废日期（灭火器）；
- 楼层巡查时，如发现疏散楼梯间吸烟行为，巡查人员应当进行劝阻、制止，引导至室外或指定吸烟 区；
- 巡查人员应检查施工区域内灭火器配置数量是否充足、状况是否良好（压力、喷嘴、插销）、取用 是否方便；如有动火作业，是否提前获得审批，作业员人证是否相符；施工区域易燃物品是否及时 清理；是否有使用违章电器、违规吸烟等现象；
- 楼梯间如设有垃圾桶，应张贴警告标识，严禁人员将火种、高温物体、烟蒂投入垃圾桶内，从而引 起火灾；
- 对蓄意破坏、危及消防安全的人员和行为，巡查人员劝阻无效时，应保留证据，并拨打“96119”消防 举报热线。
2) 完善消防制度
- 防火巡查制度应包括巡查范围、负责人员、巡查频次、主要内容，针对重点消防区域，应当明确防 火责任人，划分例行检查和专项检查的责任权限；每季度和重大节日前大厦负责人组织相关部门进 行一次防火安全检查；
- 消防控制室值班制度：值班人员上岗前应经过详细的培训，对工作职责明确清楚，具备相关岗位的 工作能力；严格执行《监控中心管理员岗位工作职责及责任要求》，时刻保持警惕，详细记录消防 事件的经过及处理结果；
- 火灾自动探测系统管理制度：火灾自动探测系统应按消防要求保持“自动”状态，制订火灾自动探测系 统的操作步骤说明，明确区分操作人员职责权限；应明确当系统发出报警/故障信号时，值班人员及 相关负责人应采取的处置措施；针对特殊情况必须屏蔽火灾自动探测系统时，应当建立屏蔽申请流 程，包括屏蔽申请的适用条件、影响范围和影响时间（不超过 24 小时）、审批流程、操作人员、屏蔽期间核查事项、以及恢复确认工作等内容；
- 消防事故处理程序文件：管理中心负责人及安全协调员必须参考项目现场环境布局、雇员作业岗位、 消防报警/灭火设施操作方法、灭火工具/装备配置等要素编制消防事故处理程序文件，文件应覆盖火灾报警、灭火设施操作、人群疏散、安全逃生等基本程序；遵循“先救人，后抢险”的原则，消防事故处理程序文件必须简明清晰列出流程步骤，辅以设施照片及楼层平面图，此程序文件应用作项目新雇员入职引导 (第二级)培训教材组成部分及定期消防事故处理演练信息材料；
- 二次装修/施工动火申请制度：无论是管理中心施工，还是租户二次装修动火，管理中心均制订动火审批流程。按照重点部位临时动火审批程序，管理中心核实动火作业等级（一级、二级、三级）， 根据不同等级由不同职级人员审批申请单。申请单应包括动火作业方案（施工单位、施工人员、作业范围及时间）及相关安全措施，经批准后，每次动火前施工单位还应填写作业单，按规定确认现场动火作业条件，清除可燃物或采取有效防护隔离措施，配备必要的灭火器材，严禁盲目违章施工。 管理中心应在施工前、进行中（频率可自定）、结束后（直至作业完成两小时后）安排专人对动火场地进行巡查。
3) 设施设备维护
- 管理中心相关部门人至少每月须检查一次灭火设施（消防水泵、喷淋泵、消防栓、灭火器等），确 保状况良好，可有效操作；
- 根据国家《GB25201-2010 建筑消防设施的维护管理》规定，确保正常状态下，所有自动喷淋灭火系统、防烟/排烟系统、联动控制防火卷帘等消防设备系统必须设置在自动状态；
- 如在特殊状态下(例如：系统维修测检)必要暂时将系统设在手动状态，此类操作必须申请，并获得管 理中心负责人批准，并确定手动状态的时间段，期间须加强消防监控措施，如有火灾发生，值班人 员能于最短时内将系统转换为自动控制状态，迅速启动消防系统；申请到期时，值班人员应必须即 时将系统调回自动状态；
- 消防水系统管路应当设置明确的流向箭头，主管上需列明控制范围，消防水泵房内应张贴系统管路 图，列明关键阀门位置和控制范围，以便应急反应；
- 管路阀门应当增加“常开”、“常闭”标识；压力表应当张贴正常范围指示；
- 气体灭火系统如果在释放区域设置值班时，或是应急施工时，应当在释放区域，值班室或值班区域 应当设置气体释放预警器，提醒值班人员及时撤离；
- 须安排消防设施维保承包商定期(至少每年一次)检查测试火灾报警设施和灭火设施；
- 管理中心应定期对商铺租户单元进行消防检查，检查电器煤气设施和堆物情况，及时提醒纠正不安 全行为；餐饮租户夜间闭店前应关闭所有火源和不必要的电器，避免发生火灾；需定期安排对排油 烟罩及油烟管路进行清洗，将清洗记录提供管理中心备案；
- 极寒（零度以下）天气，管理中心应提前对室外消火栓和喷淋头进行包裹、防冻处理。
4) 消防培训、演习演练：
- 按照消防要求，项目应每年组织安排一次火灾逃生疏散演习，管理中心全体人员、项目租户、驻场 承包人员。演习前管理中心应制订演习计划，分配各部门工作：可包括事前租户/住户沟通、火警启 动、人员疏散指引、消防联动（如有必要）、现场封锁管制、抢险灭火、医疗救援等内容。火警或 联动涉及影响住户，事前必须做好充分的沟通告知。演习结束后，职业健康安全管理委员会可进行 演习总结，对演习过程中发现的问题列明对策，及时修正。重点消防单位，应当每半年进行一次疏 散演习；
- 如可行的话，管理中心可邀请当地消防支队派员观察，对演练组织给予指导意见；
- 管期中心须制订管理中心员工消防培训计划，计划内容须覆盖消防事故处理、火灾报警、灭火设施 操作、安全逃生和疏散指引等基本消防事故处理程序；
- 管理中心每年须安排所有雇员参加一次内部消防培训，以确保每一名雇员都能掌握消防事故处理基 本知识及能力；
- 安全协调员负责为内部消防培训和火灾逃生疏散演习保存完整记录、报告，并递交职业健康安全管 理委员会讨论。委员会须作深入及全面绩效检讨，为下阶段/下年度内部消防事故处理演练预案提供 改进建议。
5) 气体灭火系统：
依据火灾特点、财产价值、重要程度，气体灭火系统（Gas Fire Extinguishing Systems）通常用于电子计算机房(面积大于 140m2 的)、图书馆、档案馆、贵重物品库、电站（变压器室）、电讯中心、洁净厂房等重点部位的消防保护。
- 风险评估目的：确保气体灭火系统的可靠性，避免释放时危害人员安全；
- 确认气体灭火系统的防护区域、潜在危害性；
- 确保系统按照设计规范设置了保护措施；
- 明确防护区域种类（有人值守/无人值守），检查防护区内安全装置（气体释放警报装置、手/自动 切换按钮、管路流量/压力讯号器）；
- 如防护区域有人值守，值班人员在开始工作前需获得明确的风险告知及安全培训，具备紧急逃生疏 散的能力；
- 进入防火区域长期施工应当建立一整套完整有效的审批许可流程，包括登记基本信息、负责人批准 施工方案、通知相关人员做好准备、作业人员提前进行安全培训、调整系统模式、施工后及时恢复 防护等；
- 气体灭火系统应当委托专业承包商进行定期维护保养，包括检测灭火剂有无泄漏、安全装置是否有 效、系统信号反馈是否正常等，同时应安排其对管理中心消防操作人员和防护区作业人员进行相关 的安全操作培训。